老朽化した賃貸住宅を建て替える場合の

                     税金対策-②
 

建て替え前の相続税発生と建て替え後の相続税発生ではこんなに違う!

 被相続人が老朽賃貸住宅の建替え前に死亡した場合と、立替後に死亡した場合では大きな差がつきます。


(1) 立ち退き費用
 老朽賃貸住宅を建て替えようとすると、入居者に退去してもらわなければなりません。そうすると立退料が必要になります。「世間より安い賃料で長く入居していたのに、その何か月分もの立退料を払うのはばからしい」と感じる方も多いようです。しかし、そうこうしているうちに相続が発生し、相続人がその支払いをして退去してもらわないといけなくなると、支払うべき立退料に相当する資金には現預金として相続税が課税されてしまいます。結局、その相続税分だけ損をしたことになります。
 


(2) 建物借家権
 建物から控除される税法上の借家権割合は建物評価額の30%とされています。
 ただし、長期にわたって入居していない場合には、空室部分の借家権割合は控除されません。しかし建て替え後、相続が起きた時には、たまたま空室だったが、すぐに入居しているような場合には、相続税評価上、借家権割合は控除できます。




(3) 建物評価減の効果
 賃貸住宅取得の相続税対策の効果の多くは、建物の相続税評価額が固定資産税評価額(建築価額の55%前後が目安)で、その上に(2)の借家権割合の控除がある点です。建て替えることによって、その効果が最大になります。

 


(4) 土地評価減の効果
 借家権の控除は土地の貸家建付地評価にも影響します。入居していない部屋の借家権は控除されませんので、
入居していない部屋に対応する土地の評価は自用地評価となるのです。賃貸住宅を建て替えて100%入居した後は長期にわたって空室が続かない限り、建物と同様、土地にも100%評価減額がおよびますので、「借地権割合×借家権割合=貸家権付地割合」が土地の自用地評価額から控除されます。借家権割合は30%なので、借地権割合60%地域の場合には18%れることになるわけです。



 
(5) 債務控除
 老朽賃貸住宅の場合には預り敷金等もわすかでしょうし、建物建築時の借入金も残っていないでしょう。建て替え後はこれからの債務が多額である事が多いので、債務控除される可能性が高くなります。このように、老朽賃貸住宅を相続発生前に建て替えるのと相続が発生してから建て替えるのとでは、大きな違いがあるのです。




【図表2】相続税引き下げ対策になる老朽賃貸住宅の建て替え
  替え前の相続 建て替え後の相続
(1)立ち退き
費用
出資していない為相続財産(+)
・現金で残る
・借入金がない
出資後の為相続財産(-)
・現金が減少
・借入金が増加
2)建物借家権 入居していない建物
→借家権控除なしの可能性大
建て替え後は一時空室でも借家権控除OK
(3)建物評
価減の効果
古いためほとんど効果なし 建築価格×0.55×(1-借家権割合0.3)で評価→効果大
(4)土地の
評価減の効果
取り壊し寸前の場合、借地権付地評価減なしの可能性大 貸家権付地評価減OK
(5)債務控除 残っている入居者の預かり敷金程度 全戸の預かり敷金、立退料や借入金の債務全額
                         
        プラス・マイナス、大きな差になる!
 


 


 

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