老朽化した賃貸住宅を建て替える建て替える場合の
             税金対策-①

 

 老朽賃貸住宅を相続した相続人は、収入が少ない上に、土地の相続税評価額は評価減税できない状態で高い相続税を払い、建て替えようとすると立退料、取り壊し費用、新築などの資金調達が必要になるなど大変な苦労をしなくければなりません。そこで、老朽賃貸住宅の建て替えに伴う税金対策について解説いたします。

 

・古い賃貸住宅でも経営に成功している例もある


 昭和40年代頃から賃貸住宅経営をしていて、今でも十分安定収入を得て、近隣の新しい賃貸住宅と遜色ない賃料を確保し、高い入居率を誇っている方もおられます。しかし、古くから賃貸住宅経営をされておられる方で、このように成功されている方は10人のうち多くても2人程度でしょう。ほとんどの方が、賃料も安く、建物の見かけも悪く、入居率が低い状況です。最後の入居者が出ていったら壊してしまい「賃貸住宅はもうこりごりだから、二度とたてない」とまで思う方もおられます。なぜこのような大きな差が出たのでしょうか。立地がいい、入居者に恵まれているなどだけが理由ではありません。立地がよくても老朽化して失敗している例も多くあります。

 

・賃貸住宅経営者の成功者はどのような経営をしているか?

古い賃貸住宅で家賃が低く入居率が低くて困っている方と賃貸住宅経営の成功者との違いを比較して作成したのが図表1です。新築当時から2年か3年に1度はキチンと家賃の値上げ交渉を行い、その都度賃貸契約を更新し、入退去の際には自ら入居者の設定を行って信頼に足る人物かどうかを選別、退去時の畳の入れ替え、クロスの張り替えなどの修理・海藻を業者に指示、お風呂や給湯器、キッチン、収納設備などを流行のものに適宜入れ替え、外壁や屋根は10年ないし15年に1度はしっかりと改装し、日常的な掃除・点検を欠かさず行う。このようなことをしっかりと行っている賃貸住宅は、手入れが行き届き、流行に遅れていませんので、築年数が古い物件であっても、その時点の世間相場の賃料で貸すことができます。そうすると、古い賃料で居座る人がでませんので、安い賃料でしか借りられない人が居座ることもありません。

 


【図表1】賃貸住宅経営でお困っている方と成功者との違い

  困っている方 成功者
家賃値上げ交渉
言いにくいので当初の家賃のまま
その都度自ら値上げ交渉
賃貸契約書
当初の契約書のままどこに
あるのかもよくわからない
2年か3年に1度必ず更新
入退去時の手入れ 業者まかせ 自ら修理・改装にないまでも、細かい点
まで業者に注文
設備の
更新
壊れないと
入れ替えない
その都度最新のものに入れ替える
外壁の
塗り替え
しない 10年~15年に1度必ず行う
屋根の
葺き替え
しない 10年~15年に1度必ず行う
空室時
1つの仲介業者に
まかせっきり
周辺の複数の仲介業者に何度も交渉
日頃の
掃除・点検
業者まかせ
あるいは何もしない
自ら定期的に行う


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