不動産管理会社の上手な活用法その1①

 

━━━所得分散効果が大きい「不動産所有方式」━━━

不動産は「家」の財産としての家督を継ぐ者に集中させて相続させたい。

そう願う方は多いと思います。その結果、不動産所得が特定の者に集中し、毎年の所得税等について、

超過累進税率によって高い税率の適用を受けている人も少なくありません。

そのうえ、所得の蓄積が将来の相続税の負担を重くすることになります。そこでこの問題を解消するため

に不動産管理会社(以下「会社」)を設立し、上手に活用することを考えてみましょう。

 

 

1 どのような不動産管理会社の形態がよいのか?

 

(1) 3つの形態とその特徴

 不動産オーナーの所得を会社に移転させるための方法は、大きく分けて次の3つに分類されます。

① 管理料徴収方式

 不動産の所有者は個人オーナーのままで、会社は個人所有物件の管理(多くは資料の集金代行など)を

行います。そのため、会社が得るのは「管理料収入」のみとなります。

② 転貸方式

 サブリース方式とも呼ばれ、個人オーナーが所有する賃貸物件を、会社に一括で貸し付ける方式です。

会社は個人オーナーに借り上げ賃料を支払い、一方で借り上げた賃貸物件について賃借人を募集し、

賃料収入を得て、「賃料差額」を会社の収入とします。

③ 不動産所有方式

 社が個人オーナーから賃貸物件を取得し、自ら管理運営を行います。

会社が賃貸物件を所有しているので、「賃料収入は100%」会社に帰属します。個人オーナーに帰属していた

賃料収入が会社の所有に置き換えられるので、収入の分散効果は、この不動産所有方式が最も大きいと

いえます。

 以上のことから、相続対策で会社を活用する場合には、不動産所有方式が最も適していると考えられます。

(2)不動産所有方式の活用における留意点

 所得の分散効果の大きい「不動産所有方式」によって不動産貸付を行う場合の留意点は、

以下のようなものと考えられます。

① 建物の譲渡対価

 同族間で建物の売買を行う場合には、建物の「時価」について細心の注意が必要です。

ここでいう「時価」とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると

認められる価額をいいます。

 建物の譲渡に当たっては、時価の算定根拠を明確にしておき、特に高額な取引金額になる場合や

売却に伴って多額の譲渡益が発生するときには、不動産鑑定士による鑑定評価を取るなどの慎重な

対応が必要でしょう。

② 借地権の課税

 個人の土地の上に同族法人が建物を所有するという不動産所有方式の場合、借地権設定時に権利金

の授受を行わない代わりに、立ち退き時には立退料の支払いを行わないのが一般的です。

そこで、地主と借地権者(会社)とで、将来、借地権を無償で返還する予定の場合には、「土地の無償

返還に関する届出書」を税務署に提出することにより、借地権の認定課税を回避することができます。

③株主と役員

 個人が所有する高収益な不動産を会社へ譲渡することとなると、その会社の株価は将来大きく値上がり

することが予想されます。そのため、子や孫を株主にしておけば相続税の課税をかなり先に延ばすことが

期待できます。また、子や孫などを役員に登用し、所得分散と相続税の納税資金の確保に役立てるように

します。
 

 

 

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