2.不動産管理会社活用のメリットと留意点

 


会社を上手に活用して、次のような制度の活用や相続対策に活かすことが出来ます

 メ リ ッ ト 

 

(1)小規模企業共済制度へ加入できる。

 
小規模企業共済制度は、共済掛金が全額所得控除されることから、課税される所得金額が高い人にとって毎年の所得税等の軽減に役立ち、かつ、死亡時には「退職手当金」として法定相続人1人当たり500万円の非課税の適用を受けることができるなど、大変有利な制度です。
加入資格は、不動産業を営む場合は、常時使用する従業員の数が20人以下の事業主(不動産賃貸業を営む個人事業主の場合、原則として事業的規模で賃貸業を行っている人に限られます)又は、一定の会社の役員とされています。
 

(2)経営セーフティ共済(中小企業倒産防止共済制度)へ加入できる

 
経営セーフティ共済の掛金は税法上、法人の場合は損金、個人の場合は必要経費に算入されます。
しかし、個人の場合で不動産賃貸業を営む場合には、共済掛金は不動産所得の金額の計算において必要経費としての算入が認められません。
そのため、会社を設立すれば、会社はこの共済制度に加入することができ、掛金総額が800万円になるまで積み立てる(損金に算入)ことができます。
 
また、40か月以上共済金を掛けていれば原則として任意解約でも100%掛金は還付されます。還付された掛金は会社の益金に算入されますが、賃貸物件の大規模修繕などを実施するときに解約するなど解約時期を調整すれば、会社の所得の平準化に役立ちます。
 

(3)株式に組み替えて効率良く贈与ができる

 
高収益な賃貸不動産を会社へ現物出資すれば、個人オーナーの資産が「賃貸不動産」から「取引相場のない株式等」になり、財産の種類が変わります。そして、その株式等を贈与する場合、株価を引き下げて、かつ、株式等を分割して贈与税の負担が少ない範囲内で毎年贈与することができます。
また、贈与税以外の移転コストもかかりません。
 

(4)値上がりが予想される不動産を間接所有することによる相続税負担の軽減

 
値上がりが予想される不動産の場合、その不動産を値上がり前に会社へ現物支給すれば、その値上がり分は取引相場のない株式等の相続税評価額に吸収され、相続財産の高額化を抑えることが期待できます。
 

(5)相続に伴う賃貸人の変更手続きが簡単になる

 
転貸方式によって会社に賃貸物件を賃貸している個人オーナーであれば、万一相続が発生しても、転借人との間の賃貸借契約の巻き直しの必要はありません。
会社とその賃貸物件を相続した相談人との間だけの賃貸借契約書の巻き直しと、賃料の振込先の変更通知のみで完了することから、相続手続きは簡単に済みます。



ただし、上記のようなメリットを享受できる反面、以下のような留意点が生じます。
 

  留  意  点  
 
(1)社会保険への加入
 
法人の事業所は「社会保険」の強制適用事業所です。
家族役員だけで構成した会社の事業所も例外ではありません。
 
(2)税理士への申告報酬
 
法人税の申告は、法人税法の基本を理解していないと、申告書作成は難しいと思います。そのため、税理士へ申告業務を委任することとなり、申告報酬の負担が必要となります。
 
これまで、会社を設立して、所得分散を図り所得税等と相続税の負担軽減を図るための基本的な考え方を述べてきましたが、相続開始まで10年以上の時間があれば、その対策の効果は相当大きなものになると予想されます。


 

 

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